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一线楼市“狼来了” 三四线城市供需失衡

发布时间:2017-7-5 编辑:笔名
一线楼市“狼来了” 三四线城市供需失衡 近日,深圳各类关于楼盘降价的传闻不断,市场各方的神经再次被敏感的楼市揪了起来。尤其是对于广大刚需来说,这种风声鹤唳的时节,究竟该不该入手呢买吧,怕后面跌了自己后悔;不买吧,“狼来了”的事情已发生多次,又怕后市报复性上涨。根据记者多年的观察,这种“降价声”风传的节点,在近几年的深圳房地产市场已发生多次。最近的一次发生在2011年四季度,当时市场历经了“国N条”一年多的洗礼,市场成交长期清淡,因此不少开发商在2011年四季度至2012年上半年的一段时间里,采取了一定程度上让利打折的手段。当时市场初期开始酝酿逆转的情形和目前的形势有点类似,但也不尽然相同。相同之处在于,今年春节后,市场确实出现了各种降价传闻,尽管这些所谓的“降价”以营销和噱头的成分居多,但也反映出目前开发商去库存困难,市场前期房价快速上升的势头已得到遏制,房价进入了横盘阶段,个别开发商为了去库存、为了现金流,采取了一定程度上打折促销的活动。经历过2013年上半年抢房潮的深圳市民一定记得,当时有些楼盘的价格几乎一日一涨,让利打折纯属做梦。这些目前还比较零星的案例已昭示出市场各方心理的变化:由于房子开始难卖,开发商、小业主已不敢随便加价,甚至开始小幅让利;另一方面,市场风向变了,刚需们更犹豫了,加剧了观望情绪。不同之处在于,2011年四季度开始的那一段短暂的降价期,主要由于当时严厉的调控措施,如限购限贷等刚上马,打压了当时的投资潮,市场在经历了一年多的低潮期后,“降价跑量”成为一种共识。今年春节后市场进入低潮期,主要受银行收紧房贷,购房者置业成本上升,以及2013年火爆的楼市消化了相当大一部分刚需的影响。尽管当前市场开始酝酿逆转的情形和当年有些相似,但谁也不知道目前主要反映在心理层面的变化是否会演变至实际的市场行为。究竟是持续假摔还是最后弄假成真,后市走向无人敢断言。近日记者身边发生的几件事可做参考。好几个朋友前几年在广东阳江、山东潍坊、四川成都等老家或曾经工作的城市买过房子,因为搬到深圳想换房,所以今年打算把外地的房子卖出去。不过,他们同时发现,进入今年后房子卖不动了,即使现在这些房源已接近成本价在卖,但却3、4个月都没有卖出去。有一位朋友昨日跟记者说,从年初到4月份,来看房的买家甚至出价越来越低,最新的出价已跌破了她的买房成本。“二三线城市的房子太多了,我想卖的那套房子周边都新开了几个楼盘,和新房比起来,小地方的二手房根本卖不动,也卖不起价钱。”这位朋友说非常担心当地的房价会撑不住,到时候房子会“砸”在手上。另一个信息,申银万国最近的研究报告显示,从住宅的供需比来看,北上广深四个一线城市的供需比为65%,处于相对供给不足的状态,二线城市的供需比为116%,三四线城市的供需比为125%,全国供需比为119%。仅从供需比来看,一线城市仍处于相对不足的状态,换句话来说,一线城市的房价或许还有一定的支撑因素。但局部供需严重失衡的城市,如营口、鄂尔多斯、张家界的供需比分别达到了476.6%、385.4%、246.7%,这类城市的楼市风暴或将难以避免。申银万国证券最新发布的房地产行业报告称,中国房价未到崩盘时,目前全国的房地产供需比为119%,呈现供需相对均衡的状态,但城市之间分化严重,全国房产相对过剩城市比例约为37.14%。当前市场供需基本均衡申银万国房地产行业分析师韩思怡、陈天诚分析认为,影响房价的因素有很多,但根本原因是供需反转趋势的确立,有时房价会出现阶段性回调,但这并不是供需真正反转,而是受一些外部因素(限购、限贷、舆论情绪)影响而导致供需预期短暂改变,使得供需双方观望。要判断房价是否到拐点,首先应当判断现在供需状况。按照申万的定义,供需比等于统计年限内出让住宅用地规划建筑面积总和除以统计年限内住宅销售面积总和。经过对全国70个城市2005-2013年间供需数据的分析,申万认为:全国住宅市场目前供需基本均衡。全国供需比为119%,但城市之间分化严重。其中,一线城市供需比仅65%,供给不足状况仍旧严重,具体来看,上海 北京 广州 二线城市供需基本均衡,供需比为116%,具体来看,太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩,过剩比例为44%;三四线城市供给轻度过剩,供需比为125%,具体来看,营口、鄂尔多斯、张家界过剩最为严重,但仍有部分城市供给不足。全国房地产相对过剩城市的比例约为37.14%。70个城市中,有26个城市供给相对过剩,占比37.14%;17个城市供需基本均衡,占比24.29%;供给相对不足的有27个,占比38.57%。分地域来看,供给过剩的省份(含严重和轻度过剩)有11个,分别是内蒙古、青海、山西、山东、湖北、湖南、吉林、黑龙江、重庆、贵州、云南、天津,区域面积达379万平方公里,占国土面积的39.5%;供需基本均衡的省份有5个,分别是新疆、甘肃、河南、江苏、江西,区域面积达255万平方公里,占国土面积的26.6%;供给相对不足的省份有11个,分别是宁夏、陕西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、广东、广西、海南,区域面积达200万平方公里,占国土面积的20.8%。房价下跌直接诱因是货币紧缩对比日本1975年、1992年以及中国2008年、2012年的房价下跌周期,申万认为紧货币周期是刺激房价下跌的直接因素。日本在1971-74和1988-91年经历了两次快速加息周期(1971-74年由4%加至5.5%;1988-91年由1.76%提升至5.07%),随后导致地价在1975和1992年出现明显调整;中国在2007-08年经历了6次加息、16次提升准备金,利息提升1.35%,2011-12年经历了6次加息、12次提升准备金,利息提升1%,随后导致2008和2012年房价出现明显回调。同时,下跌周期在加长,幅度在加大。日本上世纪70年代加息周期结束时,房价增速经历了1975-1978三年的低速增长而后渐渐企稳恢复,但1992年的下跌则开启了失落二十年的序幕;中国2008年环比下跌周期4个月,而2012年则接近9个月,调整范围也较2008年更为普遍(2008年主要是一线城市调整,而2011年则几乎遍及全国),区间跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的下跌13.6%。商业地价连续下跌是崩盘领先信号从日本的经验来看,在经济增长初期,由于重工业的发展,工业地价增长最快;随着居民收入的提升,住宅地价增长最快;而在泡沫形成的后期,商业地价增长最快。相反,当泡沫破裂时,商业地价最先下跌,且在泡沫破裂后的每个阶段跌幅都是最大的,住宅地产其次,工业地产最后。据此,申万认为:商业地价连续下跌往往是房价崩盘的领先信号。日本在泡沫发生期间的1986-1991年间,商业地价的年均涨幅在10.45%,远高于全国地价8.38%、住宅地价7.17%和工业地价7.26%的涨价幅度;在泡沫破裂初期的1992-1997年,商业地价的年均跌幅近6.68%,远高于全国地价4.01%、住宅地价2.54%和工业地价1.95%的跌幅。商业地价的连续大幅下跌可看作是住宅地产和工业地产下跌的信号。不过,我国的工业地产的价值还有待挖掘。中国的工业地产不像日本,在经济和房地产发展初期就大幅增长,这与我国特殊的开放和招商政策有关,工业地价被人为压低。日本在地产发展初期的10年(1956-1965年),工业地价年均涨幅达25.23%,超过商业21.97%和住宅21.87%的水平。而我国工业地产的价格几乎没有增长过。2008年和2012年更是下跌近20%,后续工业地产有待盘活。(本文来源:经济参考报)(编辑:喵喵)欢迎咨询[中国日报网]联系我们:029-88217428购房交流群:275414112联系请提及中国日报房产·陕西频道建鲤机械网毒芹机械网茨藻机械网
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